در این پست سعی دارم مراحل و هزینه های خرید خانه را (با
استفاده از وام بانکی) در کانادا را شرح دهم. شایان ذکر است که مطالب این پست جنبه
رسمی ندارد و فقط تجربیات خودم می باشد. در صورت نیاز به اطلاعات رسمی و خیلی دقیق
بایستی به سایت های رسمی مربوطه مراجعه فرمایید.
متقاضیان مسکن یا هر گونه ملک دیگری [نظیر اداری یا تجاری،
زمین و ...) می توانند برای کسب اطلاعات اولیه به سایتی به نام MLS مراجعه کنند. http://www.mls.ca. تا آنجایی که می دانم تمامی بنگاه های مسکن
(Real State) و یا اشخاصی
که تمایل به فروش مسکن دارند اگهی خود را در این سایت می گذارند. البته در برخی
موارد خریدار و فروشنده ممکن است خودشان هم را بشناسند و با هم به صورت “Private” معامله می
کنند.
توجه داشته باشید که در آگهی ها،
اطلاعاتی در باره مقدار زمین، مقدار زیر بنا، تعداد طبقات، تعداد اطاق خواب، امکان
و وضعیت زیرزمین (قابل سکونت، مفروش یا خیر یا با ورودی اضافی برای Home office یا اجاره)، تعداد پارکینگ،
منطقه، نوع تهویه، نوع حیاط، امکاناتی مثل
استخر، شومینه ، ... و تصویری از خانه یا
ساختمان وجود دارد. برخی اصطلاحاتی که
برای دسته بندی خانه ها بکار می رود عبارنتد از:
Attached: خانه هایی که از دو طرف به خانه
های دیگر متصل است. detached-Semi: خانههایی که از یک طرف به خانه دیگر متصل است و Detached: خانههایی که از دو طرف با خانه
دیگر فاصله دارند. Condominium یا همان آپارتمانها و برج های کوچک و بزرگ , …
وام بانکی (Mortgage): پس از انتخاب خانه و بازدید آن
و مذاکرات اولیه، بین مالک، خریدار و Real State. خریدار بایستی یک بانک را برای اخذ وام انتخاب کند. سیاست بانک
ها تقریبا به هم شبیه است ولی در پاره ای موارد (تظیر نرخ بهره، درصد وام از کل
مبلغ خانه و زمان وام ممکن است با هم تفاوت های اندکی داشته باشند. بطور کلی در
حال حاضر وام بانکی برای تازه واردین بین (70% تا 75%) مبلغ خانه مقدور است. و در
صورت اقامت بیش از 1 سال و داشتن اعتبار کافی می تواند تا 85% مبلغ خانه افرایش
یابد. نرخ بهره ها هم تقریبا 2.5% تا 3.5% در سال متغیر است و به دو صورت Variable( یعنی بانک مختار است هر سال نرخ
بهره را با توجه به وضعیت اقتصادی و نرخ بهره رسمی بانک مرکزی تغییر دهد. این
تغییر معمولا بیش از 1%-2% نیست) و بهره Fix که برای مدتی مثلا 2 تا 5 سال نرخ
بهره ثابت می ماند. (معمولا در این حالت نرخ بهره حدود 1% بیشتر از حالت Variable است.).مدت باز پرداخت وام هم معمولا بین 25 تا 30 سال می باشد.
خریدار پس از مذاکره و اخذ تایید
بانک به Real State یا فروشنده (در صورتی که خرید مستقیم و شخصی باشد) مراجعه و
قراردادی (همان قولنامه) را نتظیم و در آن روزی رابه عنوان Closing Date تعیین می کند. معمولا 5000 تا 10,000دلار بابت تضمین خرید توسط خریدار (بیعانه) پرداخت می شود و در هنگام معامله
از مبلغ خانه کم می شود.
بهتر است خریدار ابتدا از بابت وام
بانکی و امکان و نحوه آن مطمئن شود بعد برای عقد قرارداد اقدام کند. در غیر
اینصورت در صورتی که درخواست Mortgage تایید نشود انگاه خریدار بیعانه را از دست خواهد داد.
در مواردی که کار توسط Real State ها انجام میشود. خریدار پیشنهاد (Offer) خودش را به Real State نماینده خودش میدهد و نماینده
خریدار آنرا به Real state نماینده فروشنده ابلاغ میکند. در صورتیکه فروشنده قبول کند (Counter Offer) را از طریق
نماینده خودش به نماینده خریدار بر میگرداند. در اکثر موارد خریدار و فروشنده
یکدیگر را نمیبینند.
بازرسی: معمولا در قرارداد یک بازرس تعیین می شود که
بازرس مذکور با اخذ مبلغی حدود 1000- 2000 دلار خانه را بازرسی و تمامی اشکالات
احتمالی آنرا ) پوسیدگی در ساختار خانه ها چوبی، سلامت سیستم برق، لوله کشی آب و
فاضلاب و سیستم سرایش و گرمایش و ...) متذکر می شود.
بیمه: بانکها برای ارائه وام نیاز
به بیمه شدن منزل در مقابل سوانح طبیعی و همچنین آتش سوزی را دارند. خریدار به یک
شرکت بیمه مناسب مراجعه و خانه را از تاریخ Closing Date به بعد بیمه می کند.
خریدار و فروشنده هر دو 2 وکیل
مجرا انتخاب می کنند و این وکلا در واقع نقش دفترخانه اسناد رسمی را ایفا میکنند.
هزینه وکیل برای خریدار با توجه به نرخ خانه بین 800 تا 1500 دلار متفاوت است.
خریدار مبلغ پیشپرداخت (Down Payment) را به حساب خودش واریز میکند.
هنگام Closing
Date بایستی توجه داشت که کلیه وجوه وکیل، مالیات و عوارض نقل و انتقال
و ...) علاوه بر مبلغ پیش پرداخت در حساب موجود باشد. مبلغ اضافی تقریبی برای خرید
اولین خانه (خرید اولین خانه حدود 4000 دلار عوارض نقل و انتقال را ندارد) حدود 8000 دلار میشود.
وقتی بانک وام را آماده کرد
(تقریبا 2-3 روز) خریدار به بانک مراجعه و اسناد وام را امضا میکند. (تعداد اوراق
این اسناد کم نیست و خواندن آن ممکن است خستهکننده باشد ولی لازم است یک نگاهی
داشنه باشید و هر جا نیاز به امضای جدا است دلیل انرا بپرسید و بخواهید به شما
توضیح دهند.
بیمه عمر و بیماری سخت: این بیمه
برای مواردی است که خریدار بطور ناگهانی و پیشبینی نشده بیماری سخت و غیرقابل
علاجی پیدا کند و یا از کار کردن ناتوان شده یا فوت کند. در این صورت شرکت بیمه
خودش پرداخت اقساط وام را انجام میدهد. البته برای چنین حوادثی بیمههای عمر و
حوادث ارزانتری هست. برخی بانکها در میان اسناد وام خود قرارداد مربوط به بیمه عمر
و بیماری سخت را نیز میچپانند و خریدار (مثل من) بدون توجه امضا می کند. آنوقت
ماه اول مه حدود 230 دلار از حساب شما اضافی
پرید می فهمید که کلک خوردهاید و تقاضای لغو آنرا میکنید ولی خوب لغو آن از
تاریخ هوشیاری شما ممکن است و شما تا آن موقع این مبلغ را از دست دادهاید. من ماه
اول فهمیدم و 230 دلار از دست دادم. البته بر اساس قانونی که چند سال
است که تصویب شده، در صورتیکه وام بیش از 80% مبلغ کل باشد، این بیمه اجباری
است.
خریدار در روز Closing Date
خریدار مبلغ پیشپرداخت + هزینهها جانبی را طی چک بانکی به دفتر وکیل خود میبرد و به وکیل
تحویل میدهد.
وکلای خریدار و فروشنده خودشان با
به هم تبادل قرارداد و پول میکنند و شما 25 تا 30 سال دیگر صاحب خانه میشوید.
حدود یک هفته بعد سند ملک شما در
نزد وکیل آماده خواهد بود. این سند چند
برگ A4 است و از دفترچه منگولهدار و بنچاق خبری نیست.
تمامی این سند در سیستم کامپیوتری نگهداری میشود بنابراین نیازی به حفظ آن در
صندوقچه مادربزرگ یا صندوق بانک یا چالکردن زیر خاک نیست.
در هیچ جا از مدارک معامله (بجز اگهی
اولیه) و اسناد خانه اطلاعاتی در باره ابعاد متر مربع یا فوت مربع عرصه و اعیان
نیست. هر کسی میخواهد بداند خانهاش چند متر است ، بفرماید متر دست بگبرد و خودش
متر کند. البته با مراجعه به نقشههای Survey منطقه میتوان به این اطلاعات دسترسی یافت.
در پایان با تشکر از علی عزیز که
در تمامی مراحل خرید خانه خودمان و همچنین رفع اشکالات این پست من را راهنمایی
کرد، ایشان را به عنوان یک Real State قابل اعتماد معرفی میکنم. www.century21.ca/alex.tahvildar